Rozhodnutí o darování nebo dědictví nemovitosti není jednoduché a velkou roli při promýšlení možností hrají vztahy v rodině. Ponechat své rozhodnutí na tradičním dědictví zbaví vlastníka nemovitosti odpovědnosti za budoucí výsledek. Ne však vždy je to hladká cesta pro ty, kteří majetek zdědí a budou se následně mezi sebou vypořádávat. Problémy dědictví nastanou i ve chvíli, kdy zesnulý měl sice nemovitost, ale vedle ní i dluhy. Na druhé straně i darování nemovitosti může mít svá úskalí.
Obsah
Dědická a darovací daň
Daň z příjmu při nabytí nemovitosti
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti
Rizika darování nemovitosti
Rizika dědictví nemovitosti
Oznamovací povinnost Finančnímu úřadu
Darování a dědictví nemovitosti v tabulce
Dědická a darovací daň
První pozitivní zprávou pro obě možnosti daru a dědictví je, že od 1. ledna 2014 se již neplatí darovací ani dědická daň.
Daň z příjmu při nabytí nemovitosti
Rozdíly nastávají v případě daně z příjmů. V případě dědictví se daň z příjmů neplatí § 4a písmeno a) zákona o dani z příjmu.
Při darování záleží na tom, kdo vám nemovitost daruje.
Daň z příjmů dle § 10 odst. 3c Zákona o dani z příjmu se neodvádí z daru:
- od příbuzného v linii přímé (např. z otce na syna, vnuka či opačně) a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů.
- od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním daru ve společné domácnosti.
V ostatních případech se platí daň z příjmu. Ledatak, že by hodnota daru byla nižší než 15.000 Kč, pak jste od daně osvobozeni také. To je ale u běžných cen nemovitostí nereálné.
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti
Pokud se rozhodne obdarovaný nebo dědic nabytou nemovitost prodat, musí vzít v úvahu pětiletou lhůtu. Po uplynutí této lhůty se daň z příjmů z prodané nemovitosti neplatí. Je tu však podstatný rozdíl mezi darovanou a zděděnou nemovitostí. Pokud se chystá nemovitost prodat dědic v linii přímé nebo manžel/ka, je do pětiletého daňového testu počítána i doba, po jakou zemřelý nemovitost vlastnil.
- Pokud tedy například syn zdědí dům po rodičích, ve kterém žili třicet let, může syn nemovitost prodat obratem a daň z příjmu neplatí.
- Pokud však rodinný dům darují rodiče synovi, musí syn počkat pět let od nabytí daru, aby se placení daně z příjmu vyhnul.
Jak a kdy zaplatit daň z příjmu
V případě, že se na vás vztahuje povinnost zaplatit daň v příjmu, musíte do 31. března následujícího roku podat na příslušný finanční úřad daňové přiznání a do tohoto data i daň z příjmu zaplatit.
Rizika darování nemovitosti
Pokud darujete nemovitost, ve které chcete nadále bydlet, myslete na rizika. Obdarovaný se může dostat do finančních problémů a o darovanou nemovitost přijít v exekuci. Může také zemřít a nemovitost se stane předmětem dědictví. Proto určitě zajistěte nemovitost věcným břemenem doživotního užívání (tzn. výměnku podle § 2707 Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.), předejdete tak případným sporům.
Zajímavostí na darování je také skutečnost, že se sám obdarovaný může rozhodnout dar svému dárci vrátit. Stejně tak má právo dárce požadovat svůj dar zpět, pokud obdarovaný úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublíží dárci tak, že zjevně porušil dobré mravy. V novém Občanském zákoníku to upravuje § 2072 Odvolání daru pro nevděk.
Rizika dědictví nemovitosti
Hlavním rizikem dědictví je, že pozůstalí dědí i dluhy a jiné závazky zemřelého. Do hry také mohou vstoupit tzv. nepominutelní dědicové. Při dědictví je třeba též uhradit náklady za notáře, které mohou být vyšší než sepsání darovací smlouvy.
Pokud se z jakéhokoli důvodu přikláníte k dědictví, můžete ještě za svého života podniknout právní kroky, které umožní hladký průběh dědického řízení. Můžete svůj majetek odkázat formou závěti nebo dědické smlouvy a toto své rozhodnutí konzultovat s příbuznými.
Dědická smlouva má větší váhu než závěť, je však možné touto formou odkázat jen tři čtvrtiny svého majetku (§1585 Občanského zákoníku).
Oznamovací povinnost Finančnímu úřadu
Ještě jedna poměrně zásadní věc spojuje darování a dědictví. V případě nabytí nemovitosti v hodnotě vyšší než pět milionů korun, máte jako obdarováný i dědic povinnost oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu.
Za nepodání Oznámení vám hrozí pokuta ve výši 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud tuto povinnost splníte po lhůtě, aniž byste k tomu byli vyzváni správcem daně. Pokuta ve výši 10 % z částky neoznámeného příjmu vám hrozí, pokud podáte Oznámení až na výzvu správce daně. Pokuta ve výši 15 % hrozí tomu, kdo na výzvu finančního úřadu nijak nereaguje.
Další informace najdete na stránkách Finanční správy.
Darování a dědictví nemovitosti v tabulce
| Darování nemovitosti | Dědictví nemovitosti | |
| Darovací a dědická daň | Neplatí se. Darovací a dědická daň byla zrušena k 31.12. 2013. | Neplatí se. Darovací a dědická daň byla zrušena k 31.12. 2013. |
| Daň z nabytí nemovitosti | Neplatí se. | Neplatí se. |
| Daň z příjmu při nabytí nemovitosti | Příbuzní v přímé nebo nepřímé rodinné linii daň neplatí. Ostatní ano. | Neplatí se v žádném případě. |
| Daň z příjmu při prodeji nemovitosti | Pokud se rozhodne darovaný nemovitost prodat do pěti let od získání daru, daň z příjmu se platí. Po uplynutí pěti let se daň neplatí. | Pokud se rozhodne nemovitost prodat dědic v linii přímé nebo manžel/ka, do období pěti let se počítá i doba, ve které žil zemřelý v nemovitosti. Po uplynutí pěti let se daň neplatí. |