Majitel budovy nebo společenství vlastníků jednotek musí od 1. července 2015 zajistit zpracování průkazu při prodeji budovy nebo její ucelené části (například bytu), při jejím pronájmu a od 1. ledna 2016 též při pronájmu ucelené části (například bytu). Ne vždy však průkaz potřebujete.
Stavebník, vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek jsou zpravidla povinni zajistit zpracování tzv. průkazu energetické náročnosti budovy, a to:
- při výstavbě všech nových budov;
- při užívání budov orgánem veřejné správy;
- při užívání obytných domů nebo administrativních budov od 1. 7. 2015.
Vlastník jednotlivé bytové jednotky je povinen zajistit uvedení energetické náročnosti v informačních a reklamních materiálech při prodeji bytové jednotky a od 1. 7. 2015 a dále při pronájmu jednotky od 1.1.2016 na základě zpracování průkazu, které má za povinnost obstarat majitel objektu.
Vlastník je dále povinen předložit energetický průkaz zájemci o koupi jednotky před uzavřením kupní smlouvy a od 1. ledna 2016 i zájemci o nájem jednotky. Pokud vlastníku bytu nebude na písemnou žádost průkaz vydán společenstvím vlastníků jednotek, může jej nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé tři roky, ovšem musí prokázat, že takový průkaz písemně na SVJ (Společenství vlastníků jednotek) požadoval a v případě že jej neobdrží do doby uzavření kupní smlouvy, musí toto ohlásit na SEI (Státní energetická inspekce). V takovém případě musí od 1. 7. 2015 zveřejňovat ukazatele energetické náročnosti v informačních a reklamních materiálech v nejhorší energetické třídě, tedy G.
Energetická náročnost budovy se hodnotí na základě celkové roční dodané energie, která je chápána jako množství energie dodané do budovy, včetně energie vyrobené v budově obnovitelnými zdroji energie a spotřebované v budově. Jde tedy zejména o množství energie potřebné na vytápění, chlazení, větrání, úpravu vlhkosti vzduchu, přípravu teplé vody a osvětlení budovy.
Úprava se nevztahuje na převod členských práv a povinností v bytovém družstvu, nicméně bytové družstvo si musí energetický průkaz také nechat zpracovat, a to od ledna 2016.
Průkaz platí 10 let ode dne jeho vyhotovení, případně do provedení větší změny dokončené budovy (obálky budovy 25%), pro kterou byl zpracován. Průkaz může být zpracován pouze příslušným energetickým specialistou, který je veden v seznamu Ministerstva průmyslu a obchodu. Průkaz obsahuje také grafickou část, která je běžně označována jako energetický štítek.
Energetické průkazy jsou chápány jako ukazatele spotřeby energie budovy, které dávají zájemcům o koupi či nájem budovy a bytů možnost zhodnotit provozní náklady, popř. náklady na případnou rekonstrukci. Zařadí se tak k dalším již existujícím ukazatelům, jako je například spotřeba paliva v technických průkazech vozidel nebo spotřeba elektrické energie elektrickými spotřebiči.
PENB při prodeji
Kdy potřebujete průkaz energetické náročnosti budov při prodeji?
Prodáváte svůj byt, sklad, kancelář, bytový či nebytový prostor? Povinnost zpracování průkazů energetické náročnosti se týká vlastníků, pokud:
- Objekt je určený k bydlení a jako objekt k bydlení je i zapsán v katastru nemovitostí;
- Objekt je větší než 50 m2 energeticky vztažné plochy (součet všech ploch v objektu v půdorysech a podlažích);
- Objekt je komerční objekt zapsaný jako objekt pro podnikání nebo administrační budova;
- Objekt, který se nachází v insolvenčním řízení a je předmětem prodeje prostřednictvím kupní smlouvy;
- Bytové jednotky, které jsou předmětem prodeje s výzvou na dodání energetického průkazu na vlastníka budovy (SVJ, majitel).
Kdy nepotřebujete průkaz energetické náročnosti budov při prodeji?
Požadavky na energetickou náročnost budovy se nevztahují:
- na budovy s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 50 m2 vtažné plochy;
- na stavby pro rodinnou rekreaci (chalupy, rekreační objekty);
- na památkově chráněné objekty (pozor však na památkově chráněné fasády a další, na tyto objekty se PENB vztahuje, pokud objekt není chráněnou památkou dle katastru);
- na budovy pro náboženské účely;
- na objekty, které nejsou zapsány v katastru s číslem popisným;
- pokud objekt přechází z jedné osoby na druhou formou dědictví, darování;
- Přechodem práv z osoby na osobu (při převodu bytu bytového družstva na budoucího vlastníka)
- U průmyslových a výrobních provozů, dílenských provozoven a zemědělských budov se spotřebou energie do 700 GJ za rok.
- U objektů uvedených do provozu před rokem 1947 s písemným souhlasem kupujícího, že nepožaduje průkaz a objekt neprošel změnami na obálce budovy většími jak 25%.
Od 1.7.2015 musí prodávající (majitel) zajistit energetický průkaz již k veřejné nabídce nemovitosti a to primárně pro vlastní splnění povinnosti dle zákona. V případě, že energetický průkaz nezpracuje a označí svou nemovitost písmenkem G, není tím majitel objektu ochráněn před případnou kontrolou ze strany Státní energetické inspekce a sankcí ve výši až do 100 000 Kč.
Realitní zprostředkovatelé, pokud neobdrží k inzerci od majitele energetický průkaz, musí nabídku označit písmenkem G, tedy nejhorší energetickou třídou, což poškozuje jak zájmy majitele nemovitosti, tak i zájmy zprostředkovatele prodat nemovitost za co nejlepších podmínek. V praxi ale ještě takto označený inzerát znamená, že u takto prezentované nemovitosti není zpracován průkaz a může to být impuls k případné kontrole a uložení sankce ze strany Státní energetické inspekce opět majiteli nemovitosti.
PENB při pronájmu
Kdy průkaz energetické náročnosti budov potřebujete při pronájmu?
Pronajímáte svůj byt, sklad, kancelář, bytový či nebytový prostor? Povinnost zpracování průkazů energetické náročnosti se týká vlastníků, pokud:
- Objekt se pronajímá jako ucelená budova;
- Objekt je komerční nemovitost, která se pronajímá jako ucelená budova a vlastník ji sám neprovozuje;
- Objekt je sklad a pronajímá se jinému provozovateli.
Kdy nepotřebujete průkaz energetické náročnosti budov při pronájmu?
- U průmyslových a výrobních provozů, dílenských provozoven a zemědělských budov se spotřebou energie do 700 GJ za rok;
- Povinnost PENB se dále nevztahuje na objekty výrobních hal, sportovních zařízení a technických prostor, které nejsou určeny k administrativní činnosti.
Od 1. ledna 2016 musí být PENB součástí každé nově uzavírané nájemní smlouvy předávané při uzavření nájemní smlouvy nájemci.
Proč průkaz energetické náročnosti vyžadovat?
Samotný průkaz není pouhým papírem, který by naplnil požadavek zákona. Tento průkaz vzniká posouzením objektu či bytu energetickým specialistou se znalostmi v oblasti stavebních konstrukcí a energetiky, kde v rámci zpracování celý objekt posoudí do velice podrobných detailů, které se následně odrazí i v celkovém posudku a popisu nemovitosti v rámci energetického průkazu. Zároveň Vy sami tento energetický průkaz můžete v následných 10 letech mít potřebu využít k níže uvedeným transakcím:
- Prodej rodinného domu
- Pronájem celého domu (ucelená budova)
- Prodej komerční nemovitosti
- Prodej bytové jednotky
- Pronájem kanceláře, skladu, prostor k podnikání (pokud je objet jako takový celý určený k pronájmu a vlastník zde nemá trvale sídlo či bydliště)
- Ke stavebnímu povolení (novostavby)
- Ke stavebnímu povolení při rekonstrukci
- Před dokončením stavby (kolaudace, rekolaudace)
- Při výměně tepelného zdroje za nový s vyšší účinností nebo při instalaci TČ nebo soláru
- Pro dotace Nová zelená úsporám
Pokud kupujete nemovitost, nezříkejte se možnosti obdržet u kupní smlouvy nebo pronájmu energetického průkazu, na který máte zákonný nárok. Vy sami můžete tento průkaz posléze potřebovat a to už při samotné rekonstrukci nemovitosti.
Co se o nemovitosti dozvíte?
V první řadě se z průkazu dozvíte celkový stav konstrukcí objektu:
- podlahy a jejich zateplení
- stěny obálky budovy, skladby a zateplení
- okna a dveře a jejich tepelně-izolační vlastnosti
- stropy a jejich zateplení
- střešní konstrukce a jejich způsob zateplení
- celkové rozměry konstrukcí, oken a dveří
- informace o konstrukcích, které by bylo dobré zateplit či vyměnit
- informace o kvalitě a účinnosti technologií na ohřev teplé vody či topení
- informace k rychlému získání představy jaké budou případné investice do zateplení
Z těchto údajů lze velmi dobře sestavit celkový obraz stavu objektu, jeho kvality a zjištěných závad z hlediska špatného těsnění, tepelných mostů, vlhkosti atd. Vedle toho je možné se dozvědět o obálce objektu tepelnou ztrátu objektu pro jeho následné vytápění technologiemi, které jsou v době instalované. Jestliže se zde uvádějí jako další posouzení technologie na topení a ohřev teplé spotřební vody, je třeba posuzovat jejich stáří, druh spotřeby paliva a především účinnost tepelného zdroje. I v tomto případu je možné se u takové technologie zabývat tím, zda bude třeba kotel dříve či později třeba vyměnit a taktéž případně za jaký nový druh technologie, který může výrazným způsobem zajistit velké úspory za energie v topení a ohřevu teplé spotřební vody.
Pokud se setkáme s energetickým průkazem, zjistíme, zda před námi stojí nabídka kvalitního objektu, do kterého nebude v blízké budoucnosti třeba dále investovat, nebo naopak získáme informace, jaké nedostatky sebou objekt v nabídce přináší a s čím je v blízké budoucnosti třeba počítat z hlediska zlepšení stavu objektu pro jeho optimální provoz.
Při každé rekonstrukci či ohlášce na stavebním úřadě bude majitel nemovitosti potřebovat energetický průkaz k předložení, tudíž žádejte tento průkaz od prodávajícího při nabídce nemovitosti a především pak aby Vám byl tento energetický průkaz předán při podpisu kupní smlouvy.
Co když SVJ nemá PENB
Jak přesně postupovat, pokud jste majitel bytu, máte povinnost při prodeji či pronájmu předložit průkaz energetické náročnosti budov, ale společenství vlastníků jednotek (SVJ) ho nemá vypracovaný?
Nejlepší je samozřejmě pokusit se odpovědným lidem na SVJ po dobrém vysvětlit, že tuto povinnost SVJ má. Pokud to k ničemu nevede a vy se chcete vyvarovat sankce od SEI, musíte žádat PENB písemně a prokazatelně u SVJ. Tato výzva by měla obsahovat účel požadavku PENB, lhůtu do max. 14 dnů od výzvy dodat PENB v ověřené kopii a upozornění na povinnost SVJ nebo majitele, že je to v souladu se zákonem 406/2000 Sb., o hospodaření energií.
Jestliže majitel PENB na základě první výzvy nezíská, odešlete druhou výzvu s termínem do 7 -10 dnů s tím, že se odkážete na první výzvu a upozorníte SVJ, že pokud PENB neobdrží, bude nucen toto postoupit SEI.
Pakliže ani po druhé výzvě PENB nezískáte, pošlete kopii korespondence na SEI se stížností a požadavkem aby SEI zajistilo od SVJ nebo majitele PENB. V takovém případě posléze můžete jako majitel bytu využít toho, že jste PENB nedostal a můžete jej případně nahradit fakturami za energie za poslední 3 roky a nemusíte již dále na PENB čekat.
Vzhledem k tomu, že 97 % všech bytových domů v ČR nespadá do nejhorší energetické třídy G, je třeba pro majitele bytu energetický průkaz nechat vypracovat a dodat dle požadované výzvy, aby nebyl majitel bytu při jeho záměru poškozen na hodnotě prodávaného majetku, tj. bytové jednotky. Za nedodržení této zákonné povinnosti hrozí majiteli bytového domu či SVJ pokuta až do výše 200 000 Kč a vypracování průkazu i posléze.
Sankce spojené s PENB
Sankce pro vlastníky a provozovatele budov
Samotné zavedení energetických průkazů sebou nese i negativní část, která se nazývá sankce. Kdo však může být sankcí postižen? Každý prodávající vlastník bytu, objektu či rodinného domu, který porušuje zákonnou povinnost předložit průkaz prodávajícímu a v době své nabídky nemovitosti v inzerci a na veřejnosti. U prodeje či pronájmu rodinného domu, komerční budovy se vlastník vystavuje sankci až do výše 100.000 Kč co by fyzická osoba, právnická osoba posléze až do výše 200.000 Kč.
Tato sankce Vás může od 1.7. 2015 potkat při neplnění těchto povinností velice snadno, jelikož každá nemovitost v inzerci musí být označena energetickou třídou a vypočtenou hodnotou založenou na průkaze. Pokud zde tato hodnota nebude inzerována, Státní energetická inspekce může bez jakéhokoli složitého váhání zahájit kontrolu a správní řízení.
Státní energetická inspekce a Ministerstvo průmyslu a obchodu si tyto sankce do zákona 406/2000 Sb. o hospodaření energií nedalo jen tak. Již v době inzerce pokud budete Vy nebo zastupující realitní kancelář vyzváni k předložení energetického průkazu, hrozí, že kdo tento průkaz nebude schopen předložit, bude jako vlastník objektu postižen touto sankcí.
Již nyní se setkáváme s názorem, že energetický průkaz prodávající a kupující mít nemusí, pokud se mezi sebou domluví, že jej nechtějí, nebo že dokonce si do smlouvy napíší, že jej nevyžadují. Toto je perfektní a naprosto dokonalé písemné porušení zákona, kterým se prodávající doslova vystavuje problémům s úřady a především s kupujícím na straně druhé.
Pokud se kupující rozhodne, že zakoupený objekt bude chtít rekonstruovat, přestavovat či jinak stavebně upravovat, bude potřebovat stavební povolení či ohlášku a zde nastává ten zrádný moment pravdy. Bude potřebovat energetický průkaz. A pokud jej neobdržel při zakoupení nemovitosti, tak si jej bude muset nechat vypracovat sám.
Jenže dříve, než se tak stane, se pokusí tento člověk získat průkaz od původního vlastníka a na základě kupní smlouvy může vzniknout spor, že předmětem prodeje objektu energetický průkaz nebyl dodán prodávajícím. A hned je zde problém. A to i v případě, že je ve smlouvě ustanovení, že si průkaz při podpisu kupní smlouvy obě strany předaly, jelikož existence průkazu lze jednoduše ověřit na Ministerstvu pro místní rozvoj v databázi ENEX, kde má zpracovatel průkazu povinnost tento průkaz evidovat.
Jak se proti tomuto ochránit? Je třeba nechat vypracovat energetický průkaz a ten předat kupujícímu u předání kupní smlouvy. Nejlépe tak, že se zde kupující a prodávající oba podepíší na originály průkazů, které si vzájemně předávají. Pak je klid na obou stranách. Zřejmě nikdo nemá zájem o potíže kvůli nesplnění zákonné povinnosti pod pokutou 100.000 Kč včetně dalších právních restrikcí.
Nenechte se proto ukolébat tím, že Vás se to netýká. Prodáváte-li nemovitosti za statisíce či miliony korun, nesázejte na to, že úspora několik tisíc korun za vypracování energetického průkazu je dobrá úspora. Pokud narazíte na kupujícího, který problematice rozumí, budete mít z tohoto kroku jen nepříjemnosti.
Další rizika pro prodávajícího
Průkaz energetické náročnosti budovy je jedním z technických dokumentů korespondující s technickým a energetickým hodnocením nemovitosti na straně nákladů potřebných pro provoz objektu za vyhláškou 78/2013 optimálních podmínek.
Pokud se majitel nemovitosti výslovně vyhýbá splnění zákonem stanovené povinnosti dle zákona 406/2000 Sb., o hospodaření energií průkaz pro prodej či pronájem nemovitosti nechat vypracovat, vystavuje tímto celou transakci prodeje či pronájmu nemovitosti jistým problémům, které si tak nevědomky způsobí.
Každý kupující má totiž právo na úplné informace o stavu nemovitosti, a to nejen po stránce „závad a stavu nemovitosti“ tak ale i na straně potřebných nákladů na její samotný provoz.
Na základě těchto zákonných povinností a jejich nesplnění vůči kupujícímu se kupující může až po dobu 5 let proti uzavřené kupní smlouvě odvolat či ji označit za částečně, či úplně neplatnou.
Povinnost zřízení průkazu energetické náročnosti budovy tudíž má i insolvenční správce zastupující majitele nemovitosti při správě jeho majetku a taktéž tato povinnost platí při prodeji nemovitosti zabavené hypotéčním či finančním ústavem, který nadále s nemovitostí nakládá pro její další prodej.
Nevyhýbejte se proto zpracování energetického průkazu ke své nemovitosti, jelikož si tak můžete způsobit velké právní i majetkové škody při prodeji či pronájmu své nemovitosti.